Fundamentals
הרשמה מהירה לאתר

ההרשמה תאפשר קבלת עדכונים שוטפים למייל.

ההרשמה מהירה ואינה מחייבת הזדהות.

לכניסה לרישום מהיר לחצו כאן.

חישוב התשואה של תיק ההשקעות בלחיצת כפתור

חישוב תשואת תיק השקעות הוא מלאכה מייגעת הכרוכה באיסוף נתונים ועריכת חישובים שונים. כיצד נוכל לקבל את נתוני התשואה בלחיצת כפתור?

למעבר לסקירות לחצו על סמלי החברות

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מדינות שונות, שיעורי היוון שונים לגמרי.

הערכת השווי של נכסים מניבים מחושבת בד"כ כלל על ידי חלוקת ה-N.O.I בשיעור ההיוון  ( Cap Rate).

רבוע כחול נדל"ן ברבעון השלישי - גידול ברווח התפעולי (ללא שינויים בשווי ההוגן) והנקי.מחירי הדירות שנמכרו בפרויקט השוק הסיטונאי נמוכים מהממוצע החזוי.

ההכנסות משכירות וה-N.O.I והרווח הנקי עלו ברבעון השלישי בכ-10%.ה-FF0 בתקופה ינואר-ספטמבר ירד ירידה קלה.
השוק מתמחר את מניות החברה בדיסקאונט של קרוב ל-30%, אולי בגלל רמת הסיכון שהוא מייחס לפרויקט השוק הסיטונאי.
27/01/2012

חברת הרבוע הכחול נדל"ן הוקמה במטרה להחזיק בסניפי רשת מגה ולהשכירם לחברת האם הרבוע הכחול.בשנים האחרונות החלה החברה להכנס לפרויקטים נוספים של נדל"ן מניב בארץ ובחו"ל וב-2010 נכנסה לפרויקט המגורים והמסחר המוקם על השוק הסיטונאי בת"א.לחברה 120 נכסים להשכרה בשטח כולל של כ-264,000 מ"ר, בשווי של 2.66 מיליארד ש"ח.

הנכסים המושכרים לקבוצת אלון - בעלת השליטה.

החברה משכירה לקבוצת אלון סניפי סופרמרקט, משרדים, ומרכז לוגיסטי.86% מהכנסות החברה מדמי שכירות מתקבלים מפעילות זאת.

שוויה של קבוצת הסופרמרקטים המושכרת לקבוצת אלון החזקות נכון ל-30.9.11 מסתכם בכ-1.72 מיליארד ש"ח.נכסים אלה הניבו בתקופה ינאר-ספטמבר  2011 N.O.I של 112.31 מ' ש"ח - 8.7% משווי הנכסים על בסיס שנתי ו-73.4% מסך ה-N.O.I של הקבוצה כולה.

שווים של מבני לוגיסטיקה בבאר טוביה ובראשל"צ המושכרים אף הם לקבוצת אלון היה נכון ל-31.12.10 (בדוחות הרבעוניים לא נמסרו נתונים על נכסים אלה)  227.4 מ' ש"ח.נכסים אלה הניבו בשנת 2010 (בגילום שנתי) N.O.I של 16.4 מ' ש"ח - 7.2% משווי הנכסים על בסיס שנתי. 

קניון הדר

הקניון הממוקם בירושלים מוחזק על ידי החברה בשותפות שווה עם בריטיש ישראל/מליסרון.שוויו ההוגן של הקניון הוא 177.1 מ' ש"ח  ובתקופה ינואר-ספטמבר הניב N.O.I בסך 11.27 מ' ש"ח - תשואה של 8.45% על בסיס שנתי.

הקניון ישודרג ותוקם בו קומה נוספת בשטח המיועד למסחר של 12,000 מ"ר ועוד 22,000 מ"ר חניונים.הפרויקט צפוי להסתיים עד לרבעון הראשון של שנת 2013.

פרויקטים מרכזיים נוספים בתכנון ובביצוע

  • קרית השרון - מרכז למסחר ומשרדים בנתניה, בשטח כולל של 26,500 מ"ר מהם 14,500 מסחר ומשרדים ויתרה לחניונים.הפרויקט צפוי להסתיים באוגוסט 2012.ביולי 2011 מכרה החברה 50% מהפרויקט לחברת הראל בתמורה ל- 50.6 מ' ש"ח.
  • קבוץ אייל - מרכז לוגיסטי בשותפות שווה עם הקיבוץ, בשטח של 25,000 מ"ר.ההקמה אמורה להסתיים ברבעון הרביעי של שנת 2012.המרכז הלוגיסטי יושכר לתקופה של 15 שנים לחברת מגה קמעונאות (מקבוצת אלון).
  • משרדים בראש העין - שטח כולל של כ-10,000 מ"ר, מזה 7,900 מ"ר משרדים.מועד הסיום המשוער הוא ברבעון הראשון של 2013.המשרדים מיועדים אף הם לקבוצת אלון.
  • חניון גבעון - חניון של 1,000 מקומות חניה במתחם בין רחוב הארבעה לרחוב החשמונאים בת"א, בסמוך לפרויקט השוק הסיטונאי (ראה להלן).מועד הסיום המשוער - שנת 2013.חלק החברה בפרויקט - 50%. הפרויקט הוא על בסיס B.O.T עם תקופת הפעלה של 23.5 שנים, כולל תקופת ההקמה.עלות הבניה הצפויה (חלק החברה) - 144 מ' ש"ח.

פרויקט השוק הסיטונאי

  • ב-3 ביוני 2010 נחתם הסכם בין החברה ותאגידים בשליטת משפחת גינדי, לבין עירית ת"א וחברת השוק הסיטונאי, לרכישת זכויות חכירה בחלק ממתחם השוק הסיטונאי לתקופה המסתיימת ב-31.8.99. חלקה של החברה בפרויקט הוא 50%.
  • תמורת זכויות החכירה ישולם סך של 950 מ' ש"ח, מתוכו שולם כבר סך של 260 מ' ש"ח.סכום נוסף של 660 מ' ש"ח ישולם עם קבלת היתר הבניה או שנתיים ממועד ההסכם, לפי המוקדם.סך של 30 מ' ש"ח ישולם עם קבלת טופס 4 לקניון.התמורה עשויה לגדול בהתאם למחיר יחידות הדיור שתמכרנה.
  • לרוכשים הועמדה מסגרת אשראי בנקאית למימון השלמת רכישת זכויות החכירה.
  • השטח שישווק יהיה כדלהלן: 33,000 מ"ר למסחר, שטח רב-תכליתי של 10,320 מ"ר, ו-62,640 מ"ר מגורים לבנית 718 יח"ד.
  • נכון לחודש נובמבר 2011  נחתמו חוזים לרכישת 471 יחידות דיור בתמורה כוללת של 1,090 מ' ש"ח (כולל מע"מ).החברה קבלה מהרוכשים מקדמות בסך של  233 מ' ש"ח (כולל מע"מ).נכון לדצמבר 2010 נמכרו 385 יח"ד, כך שבמהלך שנת 2011 עד לחודש נובמבר נמכרו 86 יח"ד.
  • משפחת גינדי תנהל את הפרויקט תמורת דמי ניהול של 16% מהרווח. 
  • עפ"י נתוני החברה הצפויים ביחס לפרויקט כולו ההכנסות ממכירת הדירות תהינה 1.567 מיליארד ש"ח, העלויות כולל עלות הקרקע צפויות להיות 1.341 מיליארד ש"ח, והרווח הגולמי - 226 מ' ש"ח, כ-17%.עלות הקרקע המיוחסת לפרויקט המגורים הינה 578 מ' ש"ח מתוך סך עלות הקרקע של 950 מ' ש"ח.
  • הנתונים האמורים מניחים מחיר ממוצע של כ-2.53 מ' ש"ח ליח"ד (כולל מע"מ), בעוד שמחירן הממוצע של 471 יחידות הדיור שנמכרו הוא כ-2.3 מ ש"ח.אם אכן זה יהיה גם המחיר גם לשאר היחידות ירד הרווח הגולמי בפרויקט המגורים מ-226 מ' ש"ח ל-83 מ' ש"ח בלבד.
  • הבניה למגורים אשר עלותה הכוללת הצפויה היא קרוב ל-800 מ' ש"ח (ללא הקרקע) תמומן על פי דיווח החברה ממקורות עצמיים, אשראי ממוסד פיננסי, גיוס בשוק ההון וממקדמות מרוכשי הדירות.
  • החברה לא מסרה נתונים ביחס לשטח המסחרי פרט לשטחו המתוכנן.לא ברורות אפוא תכניות החברה ביחס לקניון שיוקם - האם בכוונתה להמשיך ולהחזיק בחלקה בו כנכס מניב, ואיך תמומן עלות הבניה.

התוצאות העיסקיות

להלן הסעיפים העיקריים בדוח רו"ה (באלפי ש"ח):

סעיף שינוי 1-9/11 1-9/10 שינוי Q3/11 Q3/10
הכנסות משכירות 12.7% 155,243 137,710 10% 52,200 47,455
N.O.I 12.1% 153,011 136,520 9.7% 51,123 46,597
שינויים בשווי הוגן, נטו

-

53,604 67,020

-

13,702 25,220
רווח מפעולות 2.4% 194,216 189,714 (5.2%) 61,733 65,122
- ללא שינויים בשווי הוגן 14.6% 140,612 122,694 20.4% 48,031 39,902
הוצאות מימון נטו 25.6% 86,132 68,544 (25.4%) 26,169 35,066
רווח נקי (13.5%) 89,379 103,330 10.4% 28,933 26,204
FFO* (2.5%) 78,000 80,000

-

-

-

*עפ"י מצגות החברה.

סעיפי המאזן העיקריים

מאזן החברה ל-30.9.11 מסתכם ב-3.43 מליארד ש"ח והוא ממומן בעיקר על ידי הון עצמי בסך 1.3 מליארד ש"ח (38%), וחוב פיננסי בסך 1.74 מיליארד ש"ח (מזה אשראי בנקאי בסך 322 מ' ש"ח ואגרות חוב בסך 1.42 מיליארד ש"ח).מימון נוסף הוא ממקדמות מרוכשי דירות, חוב לספקים ואחרים.

בצד הנכסים לחברה נדל"ן להשקעה בסך 2.66 מיליארד ש"ח, מלאי מקרקעין בסך 95 מ' ש"ח, תשלומים על חשבון מקרקעין בסך 181 מ' ש"ח,  מזומנים, פקדונות (חלקם מוגבלים בשימוש) ונכסים פיננסיים בסך כולל של 437 מ' ש"ח. 

לחברה עודף התחייבויות הצמודות למדד בסך של כ-1.6 מיליארד ש"ח, בעיקר בגין החוב הפיננסי. 

איתנותה הפיננסית של החברה מוצאת את ביטויה בדרוג A1 של מידרוג, וחשוב יותר, בתשואות אגרות החוב שהונפקו על ידה, שהן מקור המימון העיקרי של החברה ואמורות להוות ככל הנראה גם מקור מימון למיחזור החוב ולפרויקט השוק הסיטונאי.

אגרות החוב של החברה צמודות למדד ונסחרות בתשואות הבאות (נכון ל-26.1.12):

סדרה הון רשום למסחר שווי שוק מח"מ תשואה ברוטו
א' (להמרה)  100 מ' ש"ח 126 מ' ש"ח 2.8 3.89%
ב' 775 מ' 936 מ' 2.85 3.64%
ג' 278 מ' 289 מ' 4.3 4.72%
ד' 260 מ' 258 מ' 5.95 5.53%

יש לציין כי לטובת בעלי אגרות החוב לא הועמדו בטוחות ולחברה נכסים בהיקף של כ-2 מיליארד ש"ח שאינם משועבדים.

לפני מספר ימים הורידה מידרוג את דירוג חברת האם בדרגה אחת מ- A1 ל-A2, אך לא הורידה במקביל עד עתה את דירוגה של החברה.

שווי שוק, תשואת המניה, סחירות

נכון ל-26 בינואר שווי השוק של החברה הוא 932 מ' ש"ח.בשנה האחרונה ירד שער המניה בכ-18% ועלה מתחילת השנה בכ-8%.מחזורי המסחר של המניה הם של כ-300 אלפי ש"ח ביום.

מדיניות הדיבידנד

מדיניות החברה לשנים 2011 ו-2012 היא חלוקת דיבידנד של לפחות 25% מהרווח אך לא יותר מ-75% ממנו, בניטרול הרווח הנקי בגין שינויים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה,נטו.מימוש המדיניות כפוף לקיומם של רווחים ראויים לחלוקה ולהחלטת הדירקטוריון.

בשנת 2010 חילקה החברה דיבידנד בסך 57.6 מ' ש"ח ובתקופה ינואר - ספטמבר 2011 סך של 47.8 מ' ש"ח.הנחה שסכום זה יהיה גם הסכום השנתי תשואת הדיבידנד עפ"י שווי השוק הנוכחי היא של 5.1%.

שורה תחתונה

  • עיקר נכסיה של החברה מושכר לחברה האם, ובכך נוצר לחברה בסיס יציב לטווח ארוך.
  • פרויקט השוק הסיטונאי בו החברה שותפה ב-50% הוא חריג הן בגודלו והן במרכיב הגבוה של הבניה למגורים.פרויקט זה וכן הקניון שיוקם במקום יחייבו את הגדלת המינוף אשר עלולה להוריד את דירוג אגרות החוב וכן לייקר את עלות ההון שיגוייס ולהקשות על עצם הגיוס.עם זאת, התשואות בהן נסחרות אגרות החוב של החברה  כיום והעובדה שעיקר נכסיה אינו משועבד יסייעו לחברה לגייס הון נוסף באמצעות אגרות חוב.
  • המחיר בו נמכרו דירות בפרויקט עד כה נמוך מתחזית החברה ומשמעות הדבר רווחיות גולמית נמוכה בהרבה מהצפוי (ראה לעיל).
  • החברה נסחרת כיום בכ- 72% מהונה העצמי, במכפיל FFO של כ-9.

להלן טבלת נתונים השוואתית של החברה ומספר חברות נדל"ן מניב הנסחרות בבורסה, במליוני ש"ח:

רבוע נדל"ן עזריאלי גזית גלוב אלוני חץ מליסרון בריטיש אמות
שווי שוק 932 10,700 6,136 2,053 2,423 2,225 2,141
הון עצמי 1,300 11,700 6,521 3,117 2,570 2,270 2,460
שווי/הון 72% 91% 94% 66% 94% 98% 87%
FFO ינואר-ספטמבר 78 495 294 166 190 150 178
מכפיל FFO 9 10* 15.7 9.3 8.1 11.1 9

 *מבוסס על שווי החברה בניכוי השקעות שאינן נדל"ן מניב ויתרות נזילות עפ"י נתוני מצגת של החברה.

  • החברה נסחרת בדיסקאונט גבוה מרוב חברות הנדל"ן המניב.יתכן שיש לייחס זאת לסיכון שהשוק מייחס לפרויקט השוק הסיטונאי.
  • מכפיל FFO בו נסחרת החברה דומה למכפיל של חברות נדל"ן המניב האחרות.
  • להערכתנו פרויקט השוק הסיטונאי בו חלקה של החברה הוא 50% מהותי ביותר לעסקיה, ומידת ההצלחה בו תקבע את הכיוון בו תנוע המניה.


סקירה זאת מהווה הבעת דעה בלבד, אינה בבחינת יעוץ להשקעה בניירות ערך, והכותב אינו בעל רישיון לייעוץ בתחומים הנסקרים.על כל החלטת השקעה להתקבל בהתחשב בנתוניו האישיים של כל משקיע.נכון למועד הסקירה הכותב אינו מחזיק בניירות ערך הנסקרים, אך עשוי מפעם לפעם להחזיק בניירות ערך אלה.נתוני הסקירה נכונים למועד פרסומה.בקריאת הסקירה נותן הקורא את הסכמתו  לתנאי השימוש באתר.

דרג את הכתבה
כוכב 12 כוכבים3 כוכבים4 כוכבים5 כוכבים
ללא מדרגים
הדפסשלח לחברהוסף תגובה
ראה סקירות נוספות על רבוע נדל"ן:
מעלות הורידה את דרוג אגרות החוב של רבוע כחול נדלן בשתי דרגות לדרוג של -A.ההתקשרות עם מעלות תפסק., 26/10/2010
האסיפה הכללית של רבוע כחול נדל"ן אישרה את כניסת החברה לפרויקט השוק הסיטונאי, 3/06/2010
בעקבות הכניסה לפרויקט השוק הסיטונאי:מידרוג הותירה דירוג A1 לרבוע הכחול נדל, 2/06/2010
דרונט בניית אתרים