Fundamentals
הרשמה מהירה לאתר

ההרשמה תאפשר קבלת עדכונים שוטפים למייל.

ההרשמה מהירה ואינה מחייבת הזדהות.

לכניסה לרישום מהיר לחצו כאן.

חישוב התשואה של תיק ההשקעות בלחיצת כפתור

חישוב תשואת תיק השקעות הוא מלאכה מייגעת הכרוכה באיסוף נתונים ועריכת חישובים שונים. כיצד נוכל לקבל את נתוני התשואה בלחיצת כפתור?

למעבר לסקירות לחצו על סמלי החברות

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מדינות שונות, שיעורי היוון שונים לגמרי.

הערכת השווי של נכסים מניבים מחושבת בד"כ כלל על ידי חלוקת ה-N.O.I בשיעור ההיוון  ( Cap Rate).

ריט 1 בתשעת החודשים הראשונים של 2012.

ריט 1 היא קרן הריט הראשונה שהחלה לפעול בישראל.הצטרפה אליה מאוחר יותר קרן הריט סלע קפיטל וכיום ריט 1 וסלע קפיטל הן שתי קרנות הריט היחידות הפועלות בישראל.
ריט 1 החלה לפעול בשנת 2006 ומניותיה נסחרות בבורסה מאותה שנה.נכון ל-30 בספטמבר לחברה נדל"ן להשקעה בסך של כ-1.9 מיליארד ש"ח, מזה נדל"ן מניב בסך של כ-1.85 מיליארד ש"ח.
2/02/2013

נכון ל-30 בספטמבר 2012 לחברה 21 נכסים מניבים בשטח של כ-224 אלפי מ"ר. מרבית נכסי החברה ממוקמים באזורי ביקוש, בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן, ומשמשים ברובם למשרדים ומסחר. חלק מהנכסים הינם בבעלות מלאה של החברה, וחלקם בשותפות עם אחרים. הנכסים מושכרים לכ-430 שוכרים בחוזים לטווחי זמן שונים.

על פי שוויים ההוגן של הנכסים 62% הם שטחי משרדים, 29% שטחי מסחר, 7% שטחי תעשיה, ו-2% חניונים.היקף הנכסים של החברה גדל מ-170 מ' ש"ח בדצמבר 2006 ל- 1.9 מיליארד ש"ח בספטמבר 2012.

הנכסים בעלי השווי ההוגן הגדול ביותר הם מבני המשרדים בצומת רעננה, כ-395 מ' ש"ח, ומרכז מסחרי G בראשל"צ אשר שווי חלקה של החברה בו כ- 154 מ' ש"ח.השוכר הגדול ביותר של החברה היא חברת אמדוקס השוכרת שטחי משרד בצומת רעננה.דמי השכירות השנתיים אותם משלמת אמדוקס הם כ-30 מ' ש"ח לשנה, בחוזה שכירות עד ל-31.12.2019.פרט לאמדוקס אין שוכר אשר ההכנסות ממנו עולות על 10% מסך הכנסות החברה.

קרן ריט פטורה מתשלום מס הכנסה בכפוף לעמידה במספר מגבלות.המס מנוכה מבעלי המניות של החברה בעת חלוקת דיבידנד (ראה שיעור המס במקור שנוכה מדיבידנד שחולק ב-2012 בהמשך).

המגבלות העיקריות הן מימון הנכסים המניבים על ידי הון עצמי בשיעור של 40% לפחות, השקעה בנכסים בחו"ל בשיעור שלא יעלה על 25% (כיום אין השקעות בחו"ל), וחלוקת 90% מהרווח לפני מס כדיבידנד.בכך מתאפשר לציבור להשקיע בנכסים מניבים באופן שמרני יחסית ובאמצעות ניהול מקצועי בתחומי הנדל"ן והמימון - כחלופה להשקעה באופן עצמאי שהיא מסוכנת יותר ויקרה יותר.

להלן היקף הנדל"ן המניב מאז תחילת פעילותה של החברה, במליוני ש"ח:

שנה 9/12 2011 2010 2009 2008 2007 2006
נכסים 1,920 1,838 1,435 1,004 975 712 170

להלן פירוט ה-N.O.I של נכסי החברה העיקריים לתקופות ינואר-ספטמבר של השנתיים האחרונות, במליוני ש"ח:

הנכס 1-9/12 1-9/11
מתחם רעננה (משרדים) 24.8* 16.5
G ראשל"צ (מסחרי) 8.7 8.8
G עפולה (מסחרי) 8.2 7.9
בנין משרדים בת"א 7.7 7.2
מרכז מסחרי שערי חדרה 6.8 7.1
מבני תרדיון (תעשיה) 6.9 6.6
בנין משרדים בהרצליה 4.4 4.2
בנין משרדים ברמת החייל 4.4 4.2
G יקנעם (מסחרי) 5.9**

-

סה"כ נכסים עיקריים 79.3 63.6
נכסים אחרים 32.5 28.3
סה"כ N.O.I 111.8 91.9

*הגידול במתחם רעננה נובע מגידול בדמי השכירות המשולמים על ידי אמדוקס.

**החל לפעול בשנת 2012.

להלן תמצית דוח רו"ה לתקופה ינואר -ספטמבר 2012, באלפי ש"ח:

סעיף שינוי 1-9/12 1-9/11 2011
הכנסות מדמי שכירות: 21.4% 113,992 93,922 129,465
עלות אחזקת ותפעול מבנים: 6.2% 2,187 2,059 2,898
N.O.I: 21.7% 111,805 91,863 126,567
התאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה:

-

(2,038) 7,917 53,281

הוצאות הנהלה וכלליות:

14.1% 15,629 13,698 18,542
- כאחוז מההכנסות:

-

13.7% 14.6% 14.3%
רווח תפעולי: 9.4% 94,138 86,082 161,306
רווח תפעולי בניטרול שינויים בשווי ההוגן: 23% 96,176 78,165 108,025
הוצאות מימון נטו: (1.9%) 46,070 46,944 59,868
רווחי (הפסדי) אקוויטי:

-

(1,357)

-

(68)
מסים על ההכנסה:

-

-

-

-

רווח לתקופה: 19.3% 46,711 39,138 101,370
תזרים מזומנים מפעילות שוטפת: 62.2% 69,685 42,953 56,370
FFO ראלי (בניטרול הפרשי הצמדה): 23.7% 62,100 50,200 69,100
דיבידנד במזומן 71% 35,052 20,501 41,015

ההסכם עם חברת הניהול

  • ההסכם חל מתחילת פעילותה של החברה והוא בתוקף במשך שבע שנים ומסתיים ב-27.9.13.
  • לחברה אופציה להארכת הסכם הניהול בתנאים של תקופת ההסכם הראשונה בהודעה של חודשיים לפני תום מועד ההסכם.
  • חברת הניהול מנהלת את עסקי החברה, בכפוף לאישורים מתאימים של הדירקטוריון.העסקתם של המנכ"ל, סמנכ"ל הכספים וסמנכ"ל נכסים ממומנת על ידי חברת הניהול.
  • חברת הניהול ממליצה על מינוי מנכ"ל בכפוף לאישור הדירקטוריון.במידה והדירקטוריון ממנה מנכ"ל אשר לא הומלץ על ידי הדירקטוריון שכרו משולם על ידי החברה ולא על ידי חברת הניהול.
  • עלות שירותים חיצוניים כגון עורכי דין, רואי חשבון, שמאים וכד' ממומנת על ידי החברה עצמה.
  • עבור שירותיה מקבלת חברת הניהול 1% לשנה משווי הנכסים המניבים עד לגובה של מיליארד ש"ח ו-0.75% לשנה משווי הנכסים מעל לשווי של מיליארד ש"ח.המשמעות היא כי חלק משמעותי מהוצאות ההנהלה והכלליות הן הוצאות שאינן קטנות עם הגידול בפעילות החברה.
  • בנוסף זכאית חברת הניהול לאופציה לרכישת 4.65% מהיקף כל הקצאה פרטית וציבורית במחיר ההקצאה צמוד למדד, עד למועד סיום הסכם הניהול.
  • כאמור לעיל, הסכם הניהול הנוכחי מסתיים בחודש ספטמבר.קיימת איפוא הזדמנות לשנות את ההסכם שינוי מהותי ובעיקר להפוך את דמי הניהול להוצאה שחלקה היחסי מההכנסות קטן עם הגידול בפעילות.

אופן בחירת הדירקטורים

בדירקטוריון החברה 7 דירקטורים, מהם שני דח"צים.חמשת הדירקטורים האחרים נבחרו עם הקמת החברה.החל משנת 2009 בחרה האסיפה הכללית של בעלי המניות דירקטור אחד בכל שנה אשר מכהן עד לאסיפה הכללית הראשונה בשנת 2014.באותה אסיפה יבחרו לראשונה חמישה דירקטורים ברוב קולות כמקובל.

נתונים השוואתיים

להלן השוואה בין החברה לחברות הנדל"ן המניב הנסחרות בבורסה, במליוני ש"ח:

החברה ריט 1 אמות מליסרון אלוני חץ
שווי שוק למועד הסקירה: 900 2,217 2,881  2,805
הון עצמי/סך המאזן: 41% 33% 21% 36%
FFO שנתי: 83* 250** 375* 219*
מכפיל FFO: 9.2 8.9 7.7 12.8
הוצאות הנהלה וכלליות כאחוז מההכנסות: 13.7% 8.1% 4.8% 12.1%
דיבידנד ברוטו***: 46**** 149 130 96
תשואת דיבידנד: 6.1% 6.7% 4.5% 3.4%
תשואת המניה ב-5 שנים: 42% 101% 77% 120%
תשואת המניה ב-3 שנים: 42% 27%

-

94%
תשואת המניה ב-12 חודשים: 20% 9% 13% 41%

 *תשעה חודשים ראשונים מגולם לשנתי.

**תחזית החברה לשנת 2012.

*** שולם בפועל בשנת 2012.

****מדיבידנד זה נוכה מס במקור ליחידים בשיעור משוקלל של 32.67%, לעומת ניכוי במקור בחברה שאינה קרן ריט בשיעור של 25%.לדוגמא, תשואת הדיבידנד נטו באמות היא 5.03% ובריט הדיבידנד נטו 4.11%.

שווי השוק של ריט כולל מניות בשווי שוק של כ-140 מ' ש"ח אשר הונפקו לאחרונה ואשר לא היתה להם עדיין השפעה על הוצאות המימון של החברה.תשואת הדיבידנד ומכפיל ה- FFO מחושבים על שווי השוק בניטרול ההנפקה, כ-760 מ' ש"ח.

שורה תחתונה

  • ההשקעה בריט 1 היא השקעה סולידית בנדל"ן מניב עם חסמים על מינוף והרפתקאות בחו"ל.
  • מכפיל ה-FFO של החברה סביר ביחס לחברות הנדל"ן המניב האחרות המופיעות בסקירה ותשואת הדיבידנד היא בחלק הגבוה.
  • תשואת המניה ב-5 השנים האחרונות, 42%, מבטאת תשואה שנתית נומינלית של כ-7.3%.
  • לסיכום - השקעה סולידית אשר יש סיכוי שתהפוך לכדאית יותר אם תוקטן עלות הסכם הניהול.


   סקירה זאת מהווה הבעת דעה בלבד, אינה בבחינת יעוץ להשקעה בניירות ערך, והכותב אינו בעל רישיון לייעוץ בתחומים הנסקרים.על כל החלטת השקעה להתקבל בהתחשב בנתוניו האישיים של כל משקיע.נכון למועד הסקירה הכותב מחזיק בניירות ערך הנסקרים, ועשוי מפעם לפעם לקנות ולמכור ניירות ערך אלה.נתוני הסקירה נכונים למועד פרסומה.בקריאת הסקירה נותן הקורא את הסכמתו  לתנאי השימוש באתר.


 

 

 

דרג את הכתבה
כוכב 12 כוכבים3 כוכבים4 כוכבים5 כוכבים
ללא מדרגים
הדפסשלח לחברהוסף תגובה
תגובות
1. מיכאל (2/02/2013 22:17:55)
2. עורך האתר (3/02/2013 07:33:36)
3. מיכאל (3/02/2013 11:18:22)
4. עורך האתר (3/02/2013 12:50:06)
5. מיכאל (3/02/2013 16:11:58)
ראה סקירות נוספות על ריט 1:
ריט 1 ברבעון השלישי - המשך הצמיחה, אך לא במונחים של FFO למניה., 20/11/2014
ריט 1 תפרסם את דוחות הרבעון הראשון ב-14 במאי., 2/05/2014
ריט אופציה 6 - מה קרה מאז הסקירה האחרונה?, 15/10/2013
המלצות של "תשואת חסר" ותשואת שוק" לריט 1., 6/07/2013
ריט 1 כתב אופציה 6., 25/01/2013
ריט 1 - סקירה על החברה ועל תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2010., 9/02/2011
דרונט בניית אתרים