Fundamentals
הרשמה מהירה לאתר

ההרשמה תאפשר קבלת עדכונים שוטפים למייל.

ההרשמה מהירה ואינה מחייבת הזדהות.

לכניסה לרישום מהיר לחצו כאן.

חישוב התשואה של תיק ההשקעות בלחיצת כפתור

חישוב תשואת תיק השקעות הוא מלאכה מייגעת הכרוכה באיסוף נתונים ועריכת חישובים שונים. כיצד נוכל לקבל את נתוני התשואה בלחיצת כפתור?

למעבר לסקירות לחצו על סמלי החברות

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מדינות שונות, שיעורי היוון שונים לגמרי.

הערכת השווי של נכסים מניבים מחושבת בד"כ כלל על ידי חלוקת ה-N.O.I בשיעור ההיוון  ( Cap Rate).

ריט 1 ברבעון השלישי - המשך הצמיחה, אך לא במונחים של FFO למניה.

השנים האחרונות הטיבו עם חברות הנדל"ן המניב אשר המודל העסקי שלהן מבוסס על מינוף בשיעורים כאלה או אחרים.
בעוד שה-Cap Rate (שיעור ההיוון) בריט 1 המחולץ משווי הנכסים המניבים ומה-N.O.I קבוע זה מספר שנים בשיעור של כ- 8%, הולכים שיעורי הריבית ויורדים, ופותחים לחברה פער חיובי הולך וגדל בין דמי השכירות לעלויות המימון.
20/11/2014

ריט 1 היא חברת נדל"ן מניב הפועלת כקרן ריט.הקרן עצמה פטורה ממס בכפוף למגבלות מסוימות, וביניהן שיעור המינוף והתחיבות לחלוקת 90% מהרווח כדיבידנד.המס מוטל בפועל על בעלי המניות של החברה באמצעות ניכוי במקור מהדיבידנד (ראה על כך בהמשך הסקירה).בשוק ההון נסחרת כיום קרן ריט נוספת, קטנה יותר - סלע קפיטל.

ריט 1 החלה לפעול ב-2006, ומאז היא גדלה במהירות על ידי רכישה של נכסים מניבים, כמתואר בגרף:

[הקליקו על הטבלה להגדלה או להדפסה]

התפתחות הנכסים במליוני ש"ח

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

מקור: דוח הדירקטוריון.

לחברה כיום 500 שוכרים ב- 26 נכסים מניבים בשטח של 276 אלף מ"ר, כולו בישראל.שיעור התפוסה - 97.5%. התפלגות הנכסים עפ"י שימושים היא כדלהלן: משרדים - 56%, מסחר - 30%, שירותים - 7%, תעשיה - 5%, חניונים - 2%.

יכולת הצמיחה של החברה נעוצה בכך שהיא מאד דינמית בהיקפי ההשקעה בנכסים מניבים ובהיותה חברה קטנה יחסית.

התוצאות העסקיות

 להלן דוח רו"ה של החברה לרבעון השלישי באלפי ש"ח:

[הקליקו על הטבלה להגדלה או להדפסה] 

ריט 1 - דוח רו"ה לרבעון השלישי 2014.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מקור: דוח הדירקטוריון

להלן נקודות עיקריות בדוח:

הכנסות החברה מדמי שכירות עלו ברבעון ב-3.8% ובתקופה ינואר-ספטמבר ("במצטבר") ב-6.2%.

ה-N.O.I עלה בשיעורים דומים.במונחים של Same property עלה ה-N.O.I במצטבר ב-0.97% בלבד.העליה ב-N.O.I נובעת אפוא כמעט כולה מהעליה בנכסים המניבים.

הוצאות ההנהלה והכלליות ירדו ברבעון ובמצטבר ב-9.4% וב-8% בהתאמה, לאחר ששכרה של חברת הניהול המנהלת את החברה הופחת. יחד עם זאת, הוצאות ההנהלה מהוות קרוב ל-12% מדמי השכירות, שיעור גבוה יחסית לחברות נדל"ן מניב אחרות. בחברת אמות, לדוגמא, מהוות הוצאות ההנלה והכלליות כ-7% מדמי השכירות, ובחברת מליסרון מהוות הוצאות ההנהלה כ-5% מדמי השכירות. הסיבה לשיעור הגבוה של הוצאות ההנהלה היא הסכם ניהול נדיב ביותר עם חברת הניהול.

הרווח התפעולי בניטרול התאמת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה הסתכם ברבעון השלישי ב-41.5 מ' ש"ח לעומת 39.3 מ' ש"ח אשתקד, גידול של 5.7%,  ובמצטבר ב-122.3 מ' ש"ח לעומת 112.8 מ' ש"ח, עליה של 8.5%.

הוצאות המימון ירדו ירידה חדה, 18% ברבעון ו-23% במצטבר, כתוצאה מהמדד הנמוך ומהירידה בריבית במשק - מדד המחירים לצרכן עלה בתשעת החודשים הראשונים של השנה ב-0.1% לעומת 2.01% אשתקד.ריבית הפריים ירדה מ-3.25% בינואר 2013 ל-1.75% בספטמבר 2014.

רווח החברה לפני ואחרי מס (כזכור החברה כקרן ריט אינה משלמת מס) בניטרול התאמת השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה ושל חלק החברה ברווחי (הפסדי) חברות המטופלות ע"פ השווי המאזני (אשר היו בעיקרם אף הם רווחי שיערוך), היו כדלהלן:

  • ברבעון השלישי 25.5 מ' ש"ח לעומת 21.3 מ' ש"ח, עליה של 20%. הרווח למניה הסתכם ב-0.168 ש"ח לעומת 0.167 ש"ח. העליה ברווח נוטרלה אפוא על ידי העליה במספר המניות.
  • במצטבר 87.9 מ' ש"ח לעומת 69.8 מ' ש"ח, עליה של 25.9%. הרווח למניה הסתכם ב-0.616 ש"ח לעומת 0.56 ש"ח, עליה של 10%.

הורגלנו שלא לייחס חשיבות גדולה לנתוני הרווח למניה שכן גיוסי ההון הם בד"כ באמצעות הנפקת אגרות חוב, וגיוס הון באמצעות הנפקת מניות נדיר.

בריט 1 נתון הרווח למניה הוא משמעותי שכן החברה מחלקת את רוב רווחיה כדיבידנד, ומגייסת הון באמצעות הנפקת מניות על מנת לעמוד במינוף הנדרש מקרן ריט.

מספר המניות המשוקלל ברבעון השלישי (בדילול מלא) הסתכם ב-151.4 מ' לעומת 127.5 מ' אשתקד.מספר המניות גדל אפוא בין הרבעונים בכ-19%, שיעור הזהה בקירוב לעליה ברווח ולכן הרווח למניה ברבעון השלישי לא עלה. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכם מספר המניות המשוקלל (בדילול מלא) ב-142.7 מ' לעומת 124.6 מ' , עליה של 14.5%. כתוצאה מהגידול במספר המניות העליה ברווח למניה היתה של 10% לעומת 25.9% ברווח כאמור.

ה-FFO לפי גישת ההנהלה (בניטרול הפרשי הצמדה = FFO ראלי) ברבעון השלישי הסתכם ב-32.3 מ' ש"ח לעומת 28.8 מ' ש"ח אשתקד, גידול של 12.2%. במצטבר הסתכם ה-FFO ב-93.9 מ' ש"ח לעומת 81.1 מ' ש"ח, גידול של 15.8%.

נתוני ה-FFO הראלי למניה מושפעים כאמור מהגידול בהון המניות ולמעשה לא מראים גידול כלל - 0.22 ש"ח ברבעון השלישי לעומת 0.23 ש"ח אשתקד, ובמצטבר 0.67 ש"ח לעומת 0.66 ש"ח אשתקד.

להלן התפתחות נתוני ה-FFO והדיבידנד למניה בשנים האחרונות:

[הקליקו על הטבלה להגדלה או להדפסה] 

נתונים למניה 2008-2014 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מקור: מצגת החברה

כאמור, נתוני הצמיחה של ה-FFO והדיבידנד למניה מרשימים פחות מהנתונים לחברה כולה:

  • הגידול השנתי הממוצע של ה-FFO למניה בשנים 2008-2014 (הנתון ל-2014 מבוסס על תשעה חודשים בגילום שנתי) - 8.1%.
  • FFO ראלי - 3.9%.
  • דיבידנד למניה - שיעור צמיחה זניח.

החברה פטורה ממס אולם החשבון מוגש לבעלי המניות

המודל של קרן ריט הוא לדמות החזקה ישירה של בעלי המניות בנכסים המניבים, ולכן החברה אינה משלמת מס וההכנסה החייבת נחשבת להכנסתו של היחיד המחזיק במניותיה. המס משולם על ידי בעל המניות באמצעות מיסוי הדיבידנד בשיעור הגבוה מניכוי המס הרגיל (25%). שיעור המס שמנוכה מדיבידנד שמשלמת החברה על רווחים מפעילותה הוא בהתאם למס השולי המקסימלי על יחיד, 48%. במידה ומקור תשלום הדיבידנד הוא פחת (אופציונלי לחלוקה ולא חובה) אזי יהיה ניכוי המס בשיעור הרגיל, 25%, שכן החברה לא היתה משלמת ממילא מס חברות על סכום זה.

המס המנוכה על הדיבידנד הוא אפוא שיקלול של שני שיעורי הניכוי ע"פ מקורו של הדיבידנד שחולק. בשנת 2013 חולק דיבידנד בסך 61.2 מ' ש"ח וניכוי המס במקור בגינו היה בשיעור של 38.6%. בתשעת החודשים הראשונים של 2014 חולק דיבידנד בסך 52.4 מ' ש"ח ושיעור הניכוי היה 39.9%.

רווח, תזרים מזומן, FFO בגישת ההנהלה

להלן סיכום תוצאות שנת 2013 ותשעת החודשים הראשונים של 2014 בפרמטרים שונים:

-

1-9/14 2013 2012 2011
רווח חשבונאי 96.8 141.5 92.4 101.4
תזרים מפעולות שוטפות 90.6 104.6 103.3 56.6
FFO (גישת ההנהלה) 93.9 110.8 82.8 69.1
דיבידנד שחולק 54.3 61.3 49.4 43.0
דיבידנד/FFO 58% 55% 60% 62%

הדיבידנד אינו מהווה 90% מהרווח החשבונאי אלא מההכנסה החייבת לצורך מס. כך לדוגמא הרווח הרלבנטי לחישוב סכום הדיבידנד המינימלי אינו כולל התאמת שווי הוגן של נכסים ומנוכה ממנו פחת המוכר לצורך מס.

ריט 1 מול חברות נדל"ן מניב אחרות

בטבלה להלן נתונים על ריט 1 ושל שתי חברות נוספות הפועלות בישראל במליוני ש"ח:

החברה ריט 1 אמות מליסרון
שווי שוק למועד הסקירה:  1,487  3,320  4,423
הון עצמי/סך המאזן:  52%  22%  38%
FFO לשנת 2014 (חזוי או מגולם)  126  290

484

מכפיל FFO:  11.8  11.45  9.14
הוצאות הנהלה וכלליות כאחוז מההכנסות:  12%  7%  5%
תשואת דיבידנד:  5.38%  5.39%  7.23%
תשואת המניה ב-3 שנים:  79.76%  49.27%

94.46% 

תשואת המניה מתחילת השנה:  20.93%  18.86%  14.49%

ריט 1 היא החברה השמרנית ביותר מבחינה פיננסית, אולם מגבלת המינוף מונעת ממנה לנצל את הפרש התשואה על הנכסים בין עלות המימון מעל למגבלה החלה על החברה כקרן ריט.

עלות הניהול הגבוהה פוגעת אף היא ברווחיות החברה.

תשואת הדיבידנד דומה לחברת אמות ונמוכה ממליסרון, אולם יש לזכור כי מדובר בתשואת דיבידנד ברוטו. התשואה נטו בריט 1 לאחר ניכוי מס של כ-39% היא של  3.33%, באמות - 4.04%, ובמליסרון - 5.42%.

שורה תחתונה

ריט 1 נסחרת נכון לפרסום הסקירה במחיר למניה של 9.86 ש"ח ובשווי שוק של 1.48 מיליארד ש"ח.

מתחילת השנה עלתה מנית ריט 1 ב-21.5%.

שלוש סדרות של אגרות חוב אשר הנפיקה החברה המדורגות על ידי מעלות בדירוג של -AA נסחרות בתשואות צמודות נמוכות ביותר כדלהלן:

  • אג"ח א' עם מח"מ של 1.64 שנים נסחרת בתשואה של 0.60%.
  • אג"ח ג' עם מח"מ של 3.99 שנים נסחרת בתשואה של 0.96%.
  • אג"ח ד' עם מח"מ של 6.44 נסחרת בתשואה של 1.53%.

תשואות נמוכות עד אפסיות אלה מאפשרות לחברה לגייס הון בעלות נמוכה ביותר ביחס לתשואה של כ-8% על נכסיה.

הפער הגדול שנפתח בין דמי השכירות לעלות המימון מסביר את הגידול הנאה ברווחי החברה.לא קשה לנחש מה יקרה כאשר מגמת הריבית תתהפך.

ריט היא חברה איכותית הצומחת במהירות, אולם אין לה עדיפות על חברות אחרות בתחום, פרט לכך שהיא מהווה פתרון למשקיע שמרן החושש ממינוף יתר.


   סקירה זאת מהווה הבעת דעה בלבד, אינה בבחינת יעוץ להשקעה בניירות ערך, והכותב אינו בעל רישיון לייעוץ בתחומים הנסקרים.על כל החלטת השקעה להתקבל בהתחשב בנתוניו האישיים של כל משקיע.נכון למועד הסקירה הכותב מחזיק בניירות ערך הנזכרים בה, ועשוי מפעם לפעם לקנות ולמכור ניירות ערך אלה.נתוני הסקירה נכונים למועד פרסומה.בקריאת הסקירה נותן הקורא את הסכמתו 
לתנאי השימוש באתר.

 

 

דרג את הכתבה
כוכב 12 כוכבים3 כוכבים4 כוכבים5 כוכבים
1 מדרגים
הדפסשלח לחברהוסף תגובה
ראה סקירות נוספות על ריט 1:
ריט 1 תפרסם את דוחות הרבעון הראשון ב-14 במאי., 2/05/2014
ריט אופציה 6 - מה קרה מאז הסקירה האחרונה?, 15/10/2013
המלצות של "תשואת חסר" ותשואת שוק" לריט 1., 6/07/2013
ריט 1 כתב אופציה 6., 25/01/2013
ריט 1 בתשעת החודשים הראשונים של 2012., 2/02/2013
ריט 1 - סקירה על החברה ועל תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2010., 9/02/2011
דרונט בניית אתרים