Fundamentals
הרשמה מהירה לאתר

ההרשמה תאפשר קבלת עדכונים שוטפים למייל.

ההרשמה מהירה ואינה מחייבת הזדהות.

לכניסה לרישום מהיר לחצו כאן.

חישוב התשואה של תיק ההשקעות בלחיצת כפתור

חישוב תשואת תיק השקעות הוא מלאכה מייגעת הכרוכה באיסוף נתונים ועריכת חישובים שונים. כיצד נוכל לקבל את נתוני התשואה בלחיצת כפתור?

למעבר לסקירות לחצו על סמלי החברות

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מדינות שונות, שיעורי היוון שונים לגמרי.

הערכת השווי של נכסים מניבים מחושבת בד"כ כלל על ידי חלוקת ה-N.O.I בשיעור ההיוון  ( Cap Rate).

מגה אור ברבעון השני של 2016 - צמיחה מהירה ודירוג A של מעלות.

23/08/2016

 

מגה אור פרסמה את הדוחות הכספיים לרבעון השני ולמחצית הראשונה של שנת 2016. הדוחות מורים על המשך הצמיחה המהירה בכל הפרמטרים: היקף הנדל"ן להשקעה, דמי השכירות, ב-N.O.I, וב-FFO.

 

מגה אור עוסקת בייזום וניהול של נדל"ן מניב בתחום המרכזים המסחריים והלוגיסטיים בישראל. נכון ל-30.6.2016 לחברה החזקה ב- 23 נכסים מהם 8 בבעלות מלאה ו-15 בבעלות של 50% בשותפות עם שותפים אסטרטגיים - רמי לוי, ביג, וריט 1. 18 מהנכסים הם מרכזים מסחריים ו-5 נכסים הם בתחום התעשיה והלוגיסטיקה.

שטחם הכולל של הנכסים  הוא של 167,000 מ"ר אשר שווי חלקה של החברה בהם הוא 925  מ' ש"ח.  התפוסה במרכזים המסחריים היא של 99%.

 

כמו כן נמצאים בהקמה 9 נכסים נוספים אשר החברה השקיעה בהם נכון לתאריך המאזן 320 מ' ש"ח, ותשקיע בהשלמת הקמתם 156 מ' ש"ח נוספים. נכסים אלה צפויים להתחיל להניב הכנסות במהלך המחצית השניה של שנת 2016 ובשנת  2017.  

 

החברה מחזיקה ביחד עם אחרים בזכויות ב-13 מתחמי קרקע הנמצאים בשלבי תכנון להקמת אזורי מסחר, לוגיסטיקה ותעשיה.

 

בעל השליטה בחברה הוא צחי נחמיאס המחזיק ב- 45.54% ממניות החברה. משקיעים מוסדיים מחזיקים ב- 25.24% מהמניות והציבור ב- 29.22%.

  

התוצאות הכספיות

 

חלק מפעילותה של מגה אור נעשית באמצעות חברות בנות המוחזקות בשיעור של 50%. פעילותן של חברות אלה מוצגת בדוחות הכספיים בשורה אחת בלבד בשיטת האקוויטי. על מנת להציג את פעילותה של החברה על בסיס רחב ונכון יותר, מציגה מגה אור דוח רו"ה מורחב אשר בו מוצגת פעילותן של חברות בנות אלה בשיטת האיחוד היחסי (הכנסותיהן והוצאותיהן מוצגות בדוח על פי חלקה היחסי של מגה אור בהן).

 

להלן עיקר הנתונים: 

  • ההכנסות מהשכרת וניהול נכסיה המניבים של מגה אור הסתכמו ברבעון השני ב-22.1 מ' ש"ח לעומת 18 מ' ש"ח אשתקד, גידול של כ-23%. במחצית הראשונה של 2016 הסתכמו הכנסות אלה ב-43.8 מ' ש"ח לעומת 35.1 מ' ש"ח אשתקד, גידול של 25%.
  • הנדל"ן להשקעה המיוחס לשטחים מושכרים ביוני 2016 הסתכם ב-948.5 מ' ש"ח לעומת 816.2 מ' ש"ח ביוני 2015,  גידול של 16.2%. הסיבה להפרש היא השלמת פרויקטים במהלך השנה ושיערוך נכסים קיימים.
  • ה-N.O.I ברבעון השני הסתכם ב-19.9 מ' ש"ח, גידול של 26% , ובמחצית הראשונה של השנה הסתכם ה-N.O.I ב-39.8 מ' ש"ח, גידול של 29%. על בסיס נכסים קיימים גדל ה-N.O.I  ברבעון ב-5.4%, ובמחצית הראשונה של השנה ב-8.4%. המשמעות היא שעל אותם שטחים אשר היו קיימים גם בשנה שעברה קבלה החברה דמי שכירות גבוהים יותר.  
  • הרווח התפעולי בניטרול עליית ערך נדל"ן ורווחי הון הסתכם ברבעון השני ב-16.5 מ' ש"ח, גידול של 31%, ובמחצית הראשונה ב-32.6 מ' ש"ח, גידול של 30% ביחס למחצית הראשונה של 2015
  • הוצאות המימון נטו הסתכמו ברבעון ב-4.4 מ' ש"ח, ירידה של 46% הנובעת בעיקר מעליה נמוכה יותר של המדד ביחס לשנה שעברה. במחצית הראשונה הסתכמו הוצאות המימון ב-8.6 מ' ש"ח, ירידה של 3%.
  • FFO ברבעון השני הסתכם ב-10.5 מ' ש"ח, עליה של כ-66%. במחצית הראשונה של השנה הסתכם ה-FFO ב-19.9 מ' ש"ח, עליה של 56%.
  • FFO למניה  ברבעון השני, הסתכם ב-0.40 ש"ח, גידול של 48%, ובמחצית הראשונה ב- 0.76 ש"ח, גידול של 38%.

 

ההון העצמי של החברה הסתכם נכון ל-30.6.2016 ב-576 מ' ש"ח, 33% מסך המאזן המורחב, לעומת 385 מ' ש"ח ו-29% ביוני 2015 ו-472 מ' ש"ח ו-30% בדצמבר 2015.

לאגרות החוב של החברה דירוג מכובד של  A עם אופק יציב של מחברת הדירוג מעלות, דירוג אשר אושרר בחודש יולי 2016. הריבית האפקטיבית המשוקללת של חוב החברה היא של כ-3.3%, ביחס לתשואת N.O.I משוקללת של 8.4%  - פער משמעותי המסביר בין השאר את רווחיות החברה.

 

שורה תחתונה

 

להלן סיכום מאפייני החברה כפי שהוצגו בדוח הדירוג של חברת ביולי 2015 :

 

 

מקור: דוח הדירוג של חברת מעלות מיום  28.7.2016.

 

נוסיף לכך עוד שהמינוף השמרני (הון עצמי המהווה 33% מהמאזן המורחב) מאפשר לצמיחה בהיקף הפעילות וברווח להגיע גם לשורת הרווח למניה עם סיכון נמוך לחברה. דירוג A של מעלות הוא בהחלט דירוג מכובד ביותר לחברה קטנה יחסית כמו מגה אור. הריבית האפקטבית המשוקללת היא כאמור 3.3%, נמוכה אפילו מחברות ענק בתחום: אמות - 3.51%, מליסרון - 3.62%.

 

בהתחשב בפרויקטים שהקמתם תסתיים עד לרבעון השני של 2017 ה- N.O.I יסתכם ב-132 מ' ש"ח לעומת 82 מ' ש"ח על בסיס רבעון שני בגילום שנתי. החברה אינה נותנת תחזית ל-FFO לאחר השלמת הפרויקטים, אולם אם נניח יחס FFO/N.O.I דומה ליחס הקיים ברבעון השני, כ-50%, יגזר מכך FFO של 65 מ' ש"ח.

 

מנית מגה אור נסחרת בעת פרסום הסקירה במחיר של  27.37 ש"ח, ובשווי השוק של כ-780 מ' ש"ח לחברה. מתחילת השנה עלתה מנית מגה אור ב-40% וב-12 החודשים האחרונים ב-43%.

 

על בסיס FFO החזוי (ראה לעיל)  נסחרת החברה במכפיל FFO של 12, דומה למכפילי חברות אחרות בתחום הנדל"ן המניב. לדוגמא, אמות נסחרת במכפיל FFO של 13.6 ביחס לתחזית החברה ל-2016, מליסרון נסחרת במכפיל FFO של 12.9, ריט 1 נסחרת במכפיל FFO של 12.2, וסלע נדל"ן (קרן הריט השניה הנסחרת בבורסה) נסחרת במכפיל FFO של  11.7.

 


סקירה זאת מהווה הבעת דעה בלבד, אינה בבחינת יעוץ להשקעה בניירות ערך, והכותב אינו בעל רישיון לייעוץ בתחומים הנסקרים.על כל החלטת השקעה להתקבל בהתחשב בנתוניו האישיים של כל משקיע.נכון למועד הסקירה הכותב אינו מחזיק בניירות ערך הנסקרים, ועשוי מפעם לפעם לקנות ולמכור ניירות ערך אלה.נתוני הסקירה נכונים למועד פרסומה.בקריאת הסקירה נותן הקורא את הסכמתו  לתנאי השימוש באתר.


שימו לב לכפתורי הקישור לרשתות החברתיות. לייקים ושיתופים יתקבלו בברכה.

דרג את הכתבה
כוכב 12 כוכבים3 כוכבים4 כוכבים5 כוכבים
1 מדרגים
הדפסשלח לחברהוסף תגובה
ראה סקירות נוספות על מגה אור:
מגה אור ב-2017 - הצמיחה נמשכת, אולם העליה במחיר המניה עקפה את העליה ברווחים., 2/04/2018
מגה אור השלימה גיוס 83 מ' ש"ח במניות., 12/03/2018
Value Base ממליץ על מגה אור במחיר של 28.2 ש"ח, 20% מעל למחיר השוק., 16/05/2016
מגה אור: צמחה ב-2015, ותמשיך לצמוח ב-2016., 8/05/2016
מגה אור - נדל"ן מניב בשותפות עם ביג, רמי לוי, וריט 1., 7/09/2014
דרונט בניית אתרים