Fundamentals
הרשמה מהירה לאתר

ההרשמה תאפשר קבלת עדכונים שוטפים למייל.

ההרשמה מהירה ואינה מחייבת הזדהות.

לכניסה לרישום מהיר לחצו כאן.

חישוב התשואה של תיק ההשקעות בלחיצת כפתור

חישוב תשואת תיק השקעות הוא מלאכה מייגעת הכרוכה באיסוף נתונים ועריכת חישובים שונים. כיצד נוכל לקבל את נתוני התשואה בלחיצת כפתור?

למעבר לסקירות לחצו על סמלי החברות

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מדינות שונות, שיעורי היוון שונים לגמרי.

הערכת השווי של נכסים מניבים מחושבת בד"כ כלל על ידי חלוקת ה-N.O.I בשיעור ההיוון  ( Cap Rate).

מגה אור ב-2017 - הצמיחה נמשכת, אולם העליה במחיר המניה עקפה את העליה ברווחים.

מנית מגה אור זינקה בשלוש השנים האחרונות ב-187%, שיעור מרשים ביותר שנבע מהצמיחה המהירה בעסקי החברה, אלא שהעליה המטאורית במחיר המניה עקפה את העליה ב-FFO למניה.
2/04/2018

מגה אור עוסקת בייזום וניהול של נדל"ן מניב בתחום המרכזים המסחריים והלוגיסטיים בישראל. נכון ל-31.12.17 לחברה החזקה ב- 34 נכסים מניבים חלקם בבעלות מלאה וחלקם בשותפות עם שותפים אסטרטגיים  - רמי לוי וביג. עם רמי לוי שותפה החברה ב-50% בסניפים  בעפולה, כפר סבא, נתיבות, אשקלון ואריאל. עם ביג שותפה החברה באותו שיעור במתחמים מסחריים בעפולה, בצ'ק פוסט, פרדס חנה, טבריה, מודיעין, גליל עליון, וקרית גת (מדובר בשותפות בנכס המניב עצמו ולא בעסקים להם מושכרים הנכסים).

21  מהנכסים הם מרכזים מסחריים בשטח של 136 אלף מ"ר ו-13 נכסים הם בתחום מרכזי הניהול, התעשיה והלוגיסטיקה בשטח של 179 אלף מ"ר (מתוכם 74 אלף מ"ר באחסנה פתוחה). שיעור התפוסה במרכזים המסחריים ובמרכזים הלוגיסטיים הוא של 98%.

הרכב הנכסים  המושכרים - מזון, שטחים מסחריים במרכזים פתוחים, ומרכזי תעשיה ולוגיסטיקה, הופכים את אופי החברה לדפנסיבי יותר ביחס לחברות נדל"ן מניב הפועלות בקניונים.

חלקה של מגה אור במרכזים המסחריים מוצג במאזן בשווי של 876 מ' ש"ח, בנכסים בתחום הניהול, התעשיה והלוגיסטיקה בשווי של 619 מ' ש"ח, ובסה"כ לחברה השקעה בנכסים מניבים בסך של 1.5 מיליארד ש"ח.  

בהקמה נמצאים כיום   12 נכסים נוספים בשטח של 228 אלף מ"ר אשר הקמתם תושלם החל מהרבעון הראשון של 2018 ועד לשנת 2020. החברה השקיעה בהם נכון לתאריך המאזן 422  מ' ש"ח (מוצגים במאזן בשווי של 488 מ' ש"ח)ותשקיע בהשלמת הקמתם 297 מ' ש"ח נוספים.   

החברה מחזיקה בעצמה או ביחד עם אחרים בזכויות ב-11 מתחמי קרקע הנמצאים בשלבי תכנון להקמת אזורי מסחר, לוגיסטיקה ותעשיה. 

בעל השליטה בחברה הוא צחי נחמיאס המחזיק ב- 45% ממניות החברה. משקיעים מוסדיים מחזיקים ב- 22% מהמניות והציבור ב- 33% ממניות החברה.

 

להלן תמצית הדוחות הכספיים המורחבים של החברה ל-2017, באלפי ש"ח:

 

[לחץ להגדלה/הדפסה]

 

 

 מקור: מצגת החברה.

 

ההכנסה משכירות וניהול נכסים עלתה ב-2017 ב-29.4% לאחר עליה של25.2% בשנת 2016. העליה בהכנסות נבעה מהגידול במצבת הנכסים המניבים של החברה.

ה-FFO הראלי (לאחר התאמת הפרשי הצמדה בגין החוב הפיננסי) הסתכם ב-57.8 מ' ש"ח לעומת 44.7 מ' ש"ח ב-2016, עליה של 29%. התרחבות מחייבת גם גיוס הון עצמי ולכן ה-FFO למניה עלה בשיעור נמוך יותר של 23% ל-2.03 ש"ח.

 

תחזית לשנים הבאות

 

להלן נתוני 2017 ותחזית החברה ל-N.O.I ול-FFO לשנים הבאות, על בסיס הרבעונים הראשונים באותן שנים כפי שפורסמה במצגת על דוחות 2017 (מליוני ש"ח) :

 

 2020G  2019G  2018G  2017
 N.O.I  190  150  129  124
 F.F.O  110  85  70  58
 מכפיל FFO*  12.3  16  19.4  23.4

 

מקור: מצגת החברה 

 

* על בסיס שווי שוק של 1.359 מיליארד ש"ח. ללא התיחסות להנפקת מניות נוספות משנת 2018 ואילך.

 

יש לציין כי המכפיל מוטה כלפי מטה שכן על מנת לממן את ההשקעה בנכסים באופן שלא יפגע בדרוג האשראי החברה תגייס גם הון עצמי, כפי שעשתה לאחרונה, כך ש-FFO למניה יגדל בשיעור נמוך מהגידול ב-FFO. בשנים 2015-2017 לדוגמא, ה-FFO צמח בשיעור של 87% וה-FFO למניה ב-69%. מספר המניות גדל בין השנים ב-17%, כ-8% בשנה.

אם נאמץ שיעור גידול זה המהווה כמובן תחזית לא מדויקת התלויה בצרכי המימון המדויקים ובמחיר מנית מגה אור בבורסה,  יהיה מכפיל ה-FFO על בסיס תוצאות 2020 כ-14.5.

 

לצורך השוואה, חברת הנדל"ן המניב אמות (בשליטת אלוני חץ) נסחרת בשווי שוק של 6.1 מיליארד ש"ח. ה-N.O.I בשנת 2017 הסתכם ב-635 מ' ש"ח ותחזית החברה ל-2018 היא ל-675 מ' ש"ח. ה-FF0 לשנת 2017 הסתכם ב-430 מ' ש"ח והתחזית ל-2018 הסתכמה ב-479 מ' ש"ח. על בסיס 2017 נסחרת אפוא אמות ב-מכפיל FFO של 14.2 ועל בסיס התחזית ל-2018 במכפיל של 12.8. מנית מגה אור נסחרת אפוא במכפיל FFO גבוה מזה של אמות כיום, ומצב זה לא ישתנה גם  לאחר הצמיחה הצפויה. 

יש להדגיש כי נתונים אלה מוצגים כאינדיקציה בלבד, שכן מדובר בשתי חברות שונות שאינן זהות בגודלן, בהרכב הנכסים, בשיעור הצמיחה, ובמינוף  - במאזן המורחב של מגה אור מהווה ההון העצמי 29% מסך המאזן, באמות 40%.

 

שורה תחתונה

 

  • מגה אור היא חברה איכותית הצומחת במהירות.
  • עם זאת, מנית מגה אור צומחת אף היא במהירות, מהירות הגבוהה יותר מצמיחת הרווחים של החברה.
  • ה-FFO למניה צמח מ-1.2 ש"ח בשנת 2015 ל-2.03 ש"ח ב-2017. מחיר המניה המתואם לחלוקת דיבידנד עלה מיום המסחר הראשון לאחר פרסום הדוחות לשנת 2015 (6.3.16) עד ליום המסחר הראשון לאחר פרסום דוחות 2017 (11.3.18) פי 2.44,. הצמיחה במחיר מנית מגה אור היתה גבוהה אפוא באופו משמעותי מהצמיחה ברווחי החברה באותה התקופה, מה שהביא לכך שהמניה נסחרת במכפיל FFO גבוה .
  • נחכה למחיר נמוך יותר.

סקירה זאת מהווה הבעת דעה בלבד, אינה בבחינת יעוץ להשקעה בניירות ערך, והכותב אינו בעל רישיון לייעוץ בתחומים הנסקרים.על כל החלטת השקעה להתקבל בהתחשב בנתוניו האישיים של כל משקיע.נכון למועד הסקירה הכותב אינו מחזיק בניירות ערך הנסקרים, ועשוי מפעם לפעם לקנות ולמכור ניירות ערך אלה.נתוני הסקירה נכונים למועד פרסומה.בקריאת הסקירה נותן הקורא את הסכמתו  לתנאי השימוש באתר.


שימו לב לכפתורי הקישור לרשתות החברתיות. לייקים ושיתופים יתקבלו בברכה.

 

 

 

 

  

דרג את הכתבה
כוכב 12 כוכבים3 כוכבים4 כוכבים5 כוכבים
1 מדרגים
הדפסשלח לחברהוסף תגובה
ראה סקירות נוספות על מגה אור:
מגה אור השלימה גיוס 83 מ' ש"ח במניות., 12/03/2018
מגה אור ברבעון השני של 2016 - צמיחה מהירה ודירוג A של מעלות., 23/08/2016
Value Base ממליץ על מגה אור במחיר של 28.2 ש"ח, 20% מעל למחיר השוק., 16/05/2016
מגה אור: צמחה ב-2015, ותמשיך לצמוח ב-2016., 8/05/2016
מגה אור - נדל"ן מניב בשותפות עם ביג, רמי לוי, וריט 1., 7/09/2014
דרונט בניית אתרים