Fundamentals
הרשמה מהירה לאתר

ההרשמה תאפשר קבלת עדכונים שוטפים למייל.

ההרשמה מהירה ואינה מחייבת הזדהות.

לכניסה לרישום מהיר לחצו כאן.

חישוב התשואה של תיק ההשקעות בלחיצת כפתור

חישוב תשואת תיק השקעות הוא מלאכה מייגעת הכרוכה באיסוף נתונים ועריכת חישובים שונים. כיצד נוכל לקבל את נתוני התשואה בלחיצת כפתור?

למעבר לסקירות לחצו על סמלי החברות

 

 

 

  

 

 

 

מדינות שונות, שיעורי היוון שונים לגמרי.

הערכת השווי של נכסים מניבים מחושבת בד"כ כלל על ידי חלוקת ה-N.O.I בשיעור ההיוון  ( Cap Rate).

אלוני חץ - פיזור גיאוגרפי של הנכסים המניבים המלווה בהשפעת תנודות בשערי החליפין.

24/10/2016

אלוני חץ היא חברת החזקות בתחום הנדל"ן המניב וכן בתחום האנרגיה החילופית, הנסחרת בשווי שוק של 6.04 מיליאד ש"ח. שלא כמקובל בחברות החזקה הנוהגות לנמנם על השקעותין ולפרנס בדרך שכבה של מנהלים מיותרים, אלוני חץ היא חברה דינמית אשר לא מהססת לחסל השקעות ותיקות ולהכנס להשקעות חדשות, עם רקורד מצוין לאורך שנים.

החברה החלה את פעילותה בשוק הנדל"ן האנגלי לפני למעלה מ-20 שנה ומאז נכנסה להשקעות נוספות באירופה ובצפון אמריקה. בחמש השנים האחרונות הניבה מנית אלוני חץ תשואה מצטברת של  147% לעומת תשואה של 23% במדד ת"א 125 ו-96% במדד ת"א נדל"ן. מתחילת השנה עלו מניות אלוני חץ ב-25%.

הרוח החיה בחברה הוא המנכ"ל נתן חץ המחזיק ב-14.97% ממניות החברה לצד חברת ורטהיים אחזקות המחזיקה ב-19.87%. משקיעים מוסדיים מחזיקים ב-19.59% והציבור ב-45.57%.

נכון למועד הסקירה  45% מנכסי החברה מושקעים בישראל בחברות אמות ואנרג'יקס, 34% בארה"ב בחברות Carr Properties ו-AH Boston, בחברת PSP בשוויץ מושקעים 17% מנכסי החברה, ובאנגליה באמצעות קרן ההשקעות Brockton  ובהשקעות אחרות מושקעים 4% מנכסי החברה.

 62% מהשקעות החברה הן בחברות הנסחרות בבורסות שונות, ו-38% הן השקעות שאינן סחירות. שווי תיק הנכסים של החברה מתומחר אפוא בחלקו על פי שווי השוק של ההשקעות הסחירות ובחלקו בהתאם לשמאות - ראה בהמשך הסקירה.

 

להלן הרכב תיק ההשקעות של אלוני חץ:

 

השקעות בישראל

 

ההשקעות בישראל מהוות כ-45% מתיק הנכסים של החברה. עיקר ההשקעה בישראל היא החזקה של 60.2% בחברת אמות השקעות, אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל אשר נסחרת בבורסה בת"א בשווי שוק של 6.3 מיליארד ש"ח.

לאמות 102 נכסים מניבים בשווי של 9.4 מיליארד ש"ח, אשר הניבו במחצית הראשונה של 2017  N.O.I של 313.8 מ' ש"ח. שיעור התפוסה בנכסי אמות הוא של 97%. התחזית של חברת אמות לשנת 2017 היא ל-FFO  בסך של 423 מ' ש"ח.

 

השקעה נוספת בישראל היא בחברת אנרג'יקס אנרגיות מתחדשות שהינה חברה ציבורית הנסחרת בבורסה בת"א בשווי שוק של כ- 1.2 מיליארד ש"ח, ובה מחזיקה החברה ב-66.8%. אנרג'יקס עוסקת ביישום והקמה של מערכות סולאריות פוטו וולטאיות בישראל ושל חוות רוח בישראל ובפולין ובמכירת חשמל מאתרים אלה.השקעה זאת היא היחידה שאינה בנדל"ן מניב, אולם באלוני חץ רואים השקעה זאת כבעלת דמיון רב למודל ההשקעה בנדל"ן מניב. חברת אנרג'יקס צופה לשנת 2017 FFO בסך של 77 מ' ש"ח.

 

השקעה בארה"ב

 

ההשקעות בארה"ב מהוות 34% מתיק הנכסים של אלוני חץ.

 

Carr Properties - חברה המשקיעה בנכסים מניבים באזור  וושינגטון DC, בשותפות עם JPM. החברה מחזיקה ב-48.7% מ- Carr שהינה חברה פרטית, אך ב-50% מהשליטה בה. Carr היא מנוע הצמיחה העיקרי של אלוני חץ בשנים הקרובות, ובכוונת החברה להשקיע בה סכומים גדולים על מנת לממן צמיחה זאת. תקציב הפרויקטים בהקמה של Carr הוא 1.5 מיליארד דולר, מזה להשלמה נכון ליוני 2017 938 מ' דולר עד לשנת 2021.הפרויקטים בהקמה יכפילו למעשה את ה-N.O.I של Carr עם השלמתם.

 

ל-Carr כיום 16 נכסים ששווים 1.88 מיליארד דולר, אשר הניבו במחצית הראשונה של השנה N.O.I בסך של 53.4 מ' דולר ו-FFO בסך של 35.1 מ' דולר. שיעור התפוסה של הנכסים הוא 92%.

 

כמו כן מחזיקה החברה 55% בשלוש חברות אשר כל אחת מהן מחזיקה בשלושה בניני משרדים בבוסטון. 

 

השקעה בשוויץ

 

החברה מחזיקה ב-12.2% בחברת PSP Swiss Property הרשומה למסחר בבורסה לניירות ערך בציריך (סימול PSPN) ונסחרת נכון למועד פרסום הכתבה בשווי שוק של כ-4 מיליארד פר"ש. אלוני חץ היא בעלת המניות הגדולה ביותר ב-PSP.

 PSP מחזיקה ב-160 נכסים בשווי כולל של 6.3 מיליארד פר"ש.  שיעור התפוסה של הנכסים - 91.3%. נכסים אלה הניבו במחצית הראשונה של השנה דמי שכירות בסך של 136.4 מ' פר"ש.

 

השקעה בבריטניה

 

החברה מחזיקה בין 5% ל-25% בשלוש קרנות השקעה בנדל"ן מניב בלונדון. שווי ההשקעה בקרנות אלה הוא 259 מ' ש"ח.

 

ההון העצמי בספרים מול שווי ההשקעות הסחירות

 

בדוחות הדירקטוריון ובמצגות המפורטות שמפרסמת החברה מוצגים ההון העצמי כפי שהוא מוצג בספרים ומתואם לשווי השוטף של ההשקעות בחברות הסחירות (אמות, אנרג'יקס, PSP). להלן נתונים שפרסמה החברה באוגוסט השנה, המועד בו פורסם הדוח לרבעון השני של 2017 :

 

(הקליקו על הגרף להגדלה/הדפסה) 

 

 

 

 

מקור: מצגת החברה לרבעון השני 2017.

 

לאחר התאמת הההשקעות הסחירות לשוויין הסחיר ולשערי החליפין נכון למועד פרסום הכתבה המספרים דומים - סך הנכסים מסתכם ב-10.08 מיליארד ש"ח, ההון העצמי המותאם מסתכם ב-6.85 מיליארד ש"ח, וב- 41.47 ש"ח למניה לפני דילול.

 

יחס החוב הפיננסי נטו לנכסים (LTV) הוא של32%.

 

מימון פעילות החברה סולו מורחב

 

צרכי המימון השוטפים של החברה מחולקים לשלושה סעיפים: פרעון החוב הפינאנסי, חלוקת דיבידנד במזומן לבעלי המניות , והוצאות המטה. מנגד, מקור המימון  השוטף של החברה הוא בעיקר דיבידנד מהחברות המוחזקות, אשר צפוי להסתכם בשנת 2017 ב-442 מ' ש"ח. 

בשנים הקרובות תפרע החברה קרן וריבית בסכומים הבאים (נכון  ל-30.6.17) : שנה ראשונה - 347 מ' ש"ח, שנה שניה- 368 מ' ש"ח, שנה שלישית- 585 מ' ש"ח, שנה רביעית - 220 מ' ש"ח, שנה חמישית- 220 מ' ש"ח, שנה שישית ואילך - 1.555 מיליארד ש"ח.

בשנת 2016 חלקה החברה דיבידנד במזומן בסך של 228 מ' ש"ח ובמחצית הראשונה של 2017 בסך של 196 מ' ש"ח. בשנת 2017 כולה חולק דיבידנד בסך כולל של 285 מ' ש"ח, בחלקו דיבידנד נוסף בגין שנת 2016. 

הוצאות המטה של החברה בניכוי דמי ניהול מחברות מוחזקות הסתכמו ב-2016 בכ-14 מ' ש"ח, ובמחצית הראשונה של 2017 בכ-7 מ' ש"ח. 

לחברה נגישות גבוהה לשוק ההון המאפשרת מיחזור חובות.

לרשות החברה עומדות מסגרות אשראי לא מנוצלות, ונכסים לא משועבדים, אולם שימוש באשראי נוסף ירע את מעמדה הפיננסי של החברה, לאחר שבשנים האחרונות  הורידה החברה באופן משמעותי את המינוף הפינאנסי מ-46% בשנת 2010 ל-33% כיום. יש להניח כי החברה לא תגדיל את המינוף הפינאנסי באופן משמעותי מעבר לרמה של 40%, על מנת לעמוד בתנאים המאפשרים לה לקבל דירוג גבוה.

לצורך כך גייסה החברה השנה הון על ידי הנפקת מניות  בהיקף של 326 מ' ש"ח. כיום נמצאים במחזור כתבי אופציה מסדרה 15 אשר מועד המימוש האחרון שלהם הוא בדצמבר 2017. תוספת המימוש של כתבי אופציה אלה למנית אלוני חץ היא של 36.2 ש"ח, נמוך בכאחוז בלבד ממחיר המניה כיום. מימוש מלא של כתבי אופציה אלה יזרימו לחברה כ-200 מ' ש"ח. יש להניח שנראה גיוסי הון גם בשנים הבאות על מנת לשמור על רמת המינוף נמוכה וכדי להמשיך ולממן את ההשקעות הצפויות, בעיקר ב-Carr.

אגרות החוב של החברה מדורגות על ידי חברת הדירוג "מעלות" בדירוג של -AA עם אופק יציב, ועל ידי חברת הדירוג "מידרוג" בדירוג של Aa3  עם אופק דירוג יציב, הזהה לדירוג של "מעלות".

 

השפעת השינויים בשערי החליפין

 

דוחות החברה מתנהלים בשקלים וחלק ניכר מהשקעותיה הוא כאמור בדולרים, פרנקים שוויצריים וליש"ט. הרווח השוטף והכולל של החברה והונה העצמי מושפעים משינויים בשערי החליפין. במחצית הראשונה של 2017 בה היו שינויים חריפים בשערי החליפין ובעיקר תיסוף של השקל מול הדולר, ירד ההון העצמי של החברה בסכום של לא פחות מ- 259 מ' ש"ח כתוצאה מכך.החברה מגדרת את החשיפה לתנודות בשערי המטבע באופן חלקי בלבד.

 

FFO

 

במחצית הראשונה של 2017 הסתכם ה-FFO ב-221 מ' ש"ח, לעומת 180 מ' ש"ח המחצית הראשונה של 2016 ושל 368 מ' ש"ח בשנת 2016 כולה.

 

להלן השוואה של מכפילי FFO של מספר חברות נדל"ן מניב (סכומים במליוני ש"ח):

 

   שווי שוק  FFO  מכפיל FFO
אלוני חץ  6,040  442

13.67

 אמות  6,300  423  14.9
 מליסרון  8,150  624  13.1
 ריט 1  2,416  195  12.4

 

 

שורה תחתונה

 

אלוני חץ היא חברה איכותית עם רקורד חיובי ביותר של יצירת ערך.

השקעות החברה הן בעלות פיזור גיאוגרפי משמעותי במספר מדינות, כולן מדינות מערביות ומפותחות, ולא מרוכזות רק בישראל. בכך שונה אלוני חץ מרוב חברות הנדל"ן המניב הנסחרות בת"א.

מנוע הצמיחה העיקרי של החברה הוא בחברת Carr בארה"ב בה שותפה החברה עם JPM.

בכל החברות המהותיות בה מושקעת החברה היא בעלת שליטה או השפעה מהותית, או שותפה לשליטה.

החברה נהנית מנגישות גבוהה לשוק ההון, מדירוגי אשראי גבוהים (-AA), ומסביבת הריבית הנמוכה בשווקים, ומקפידה לשמור על מגבלת מינוף של 35%-40%.

היתרון העסקי בפיזור ההשקעות בין מדינות ומטבעות שונים, חושף את החברה לתנודות בשערי החליפין שלהם מול השקל, המטבע בו מנוהלים ספרי החברה סולו. השנה רשמה החברה הפסד כבד בשורת הרווח הכולל, כתוצאה מתיסוף השקל מול הדולר (בעיקר) אשר גרם לירידה של 259 מ' ש"ח בהון העצמי. עם זאת, לאור שערו הנמוך של הדולר יתכן שרמת הסיכון הנובעת מתנודות בשע"ח פחות גבוהה כיום.

תיסוף השקל גורם לירידה גם ברווח השוטף וב-FFO ולא רק ברווח הכולל המשפיע ישירות על ההון העצמי.

ביחס ל-N.A.V הסחיר נסחרת החברה בדיסקאונט של 12%. על בסיס ה-FFO במחצית הראשונה של השנה בגילום שנתי נסחרת אלוני חץ במכפיל FFO של 13.7, דומה למכפילים של חברות נדל"ן מניב אחרות.


סקירה זאת מהווה הבעת דעה בלבד, אינה בבחינת יעוץ להשקעה בניירות ערך, והכותב אינו בעל רישיון לייעוץ בתחומים הנסקרים.על כל החלטת השקעה להתקבל בהתחשב בנתוניו האישיים של כל משקיע.נכון למועד הסקירה הכותב אינו מחזיק בניירות ערך הנסקרים, ועשוי מפעם לפעם למכור ולקנות ניירות ערך אלה.נתוני הסקירה נכונים למועד פרסומה.בקריאת הסקירה נותן הקורא את הסכמתו  לתנאי השימוש באתר.

שימו לב לכפתורי הקישור לרשתות החברתיות. לייקים ושיתופים יתקבלו בברכה. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

דרג את הכתבה
כוכב 12 כוכבים3 כוכבים4 כוכבים5 כוכבים
2 מדרגים
הדפסשלח לחברהוסף תגובה
ראה סקירות נוספות על אלוני חץ:
מדינות שונות, שיעורי היוון שונים לגמרי., 25/10/2017
דרונט בניית אתרים